1.O QUE É UMA COMPRA E VENDA REGULAR?      

Há quem pense que uma compra e venda de imóvel se resume em:

• • • •  Transferir o dinheiro.
      •  Entregar as chaves.

Mas a verdade é que se fosse assim, a transação jamais seria segura.

E convenhamos, é preciso uma confiança (ou coragem) descomunal para por o destino do seu lar ou seus expressivos milhares de reais na mão de um terceiro.

Isso porque a compra e venda irregular, ou, “por contrato de gaveta”, pode gerar algumas problemáticas:

• • • • Perder seu bem. (chamado de evicção por nós do direito).
      • Não conseguir financiamento.
      • O comprador passar o imóvel para frente e desaparecer, deixando você com dívidas de IPTU e/ou condomínio.
      • O vendedor desaparecer e não passar o imóvel para seu nome.
      • Alguma das partes falecer e seus herdeiros se recusarem a reconhecer a validade do negócio jurídico.
      • Você comprar algo que a pessoa sequer era dono, gerando a anulação do negócio.
      • Você assumir dívidas feitas pelo proprietário anterior.

E a lista continua…

Para evitar isso, existe um procedimento, uma linha do tempo em que uma negociação perfeita ocorre:

2.ETAPAS ESPECÍFICAS

Dentro disso, há algumas “micro-etapas”, como por exemplo: o pagamento do ITBI antes do registro; exigência do seu amigo Cartório de Registro de Imóveis.

Vamos à legenda:

• • • • ANÁLISE DE RISCOS: Operação que avalia a existência de riscos e os elenca, podendo munir a parte contratante com informações que podem deixar a negociação mais vantajosa. Ou, no pior dos casos, livrar o cliente de uma grande furada e economizar seu tempo e dinheiro.
      • NEGOCIAÇÃO: Momento em que as partes ainda estão avaliando se o negócio é vantajoso, estipulam suas condições e negociam flexibilidades.
      • CONTRATO: Estando tudo de acordo, as partes assinam um contrato (no mundo perfeito: um que condiz com as peculiaridades do caso concreto, deixando tudo claro e já estabelecendo a solução futura. Nada de modelinhos da internet!).
      • ESCRITURA: Momento em que se dá publicidade da transação. Este passo é indispensável, pois assegura as partes sobre tudo que está pactuado. Qualquer eventualidade (morte, desaparecimento, inadimplemento, desistência…) implicará nos efeitos validados pela escritura. Porém, não termina aqui.
      • REGISTRO: Finalmente quando transfere o imóvel do vendedor ao nome do comprador. Dá publicidade deste fato, evitando eventuais penhoras, arrestos, sequestros e indisponibilidades (ou seja, bloqueio do bem), em razão de alguma dívida que o proprietário anterior possui.

3.POSSO PULAR A ETAPA DE ESCRITURA E REGISTRAR DIRETO?

Ao registrar, o vendedor está passando a propriedade para o nome do comprador. Como bem sabemos, a maioria das vendas de imóveis não são pagas à vista. Então a escritura serve para dar fé pública no contrato pactuado, assegurando todos os termos estipulados.

Outra situação seriam os casos em que o comprador oferece um sinal (arras) para segurar o imóvel. Geralmente por querer “segurar” o bem enquanto resolve alguma pendência, como regularização (imóvel de inventário por exemplo), ou enquanto aguarda a aprovação do financiamento.

Nenhuma dessas situações faria sentido simplesmente passar a propriedade, tendo em vista que o vendedor nem ao menos recebeu o valor total da transação.

4.MITIGANDO RISCOS

Veja, até mesmo negociações “embaraçadas” precisam seguir algum plano, alguma estratégia jurídica, isso porquê, mesmo que você tenha apetite para riscos e deseja adquirir um imóvel por ágio por exemplo, ou comprando os direitos do possuidor sobre o bem, ainda assim é possível e recomendado a mitigação dos riscos.

Riscos não são “sim” ou “não”. A pergunta é: Quais?

E após “Quais?”, caminhamos para o “Como me proteger?”. O valor que gastamos em um imóvel, especialmente nos tempos atuais, é um valor que não se pode por a jogo. Afinal, não é um “dinheirinho de troco”. Geralmente, o comprador raspou o cofrinho, pediu empréstimo com a família e ainda financiou o restante.

A última coisa que se espera é que a transação falhe. Falhar durante as negociações? Tudo bem, partimos para a próxima. Mas após assinar contrato, fazer um depósito ou entregar as chaves? Nem pensar.

É um prejuízo e tanto.

Felizmente, por ser um tipo de transação frequente no Brasil, o legislador elaborou um procedimento que permite gerar segurança nesse tipo de negócio. No entanto, de fato esse procedimento é como uma cebola: cheia de camadas.

Quais os riscos? Débitos? Regularidade na matrícula? Possível evicção? Inadimplemento?

5.CONCLUSÃO

O(a) advogado(a) deve conhecer profundamente as legislações imobiliárias, bem como deve entender as peculiaridades do negócio e a vontade de seu cliente. Afinal, cada caso vai demandar uma estratégia diferente.

Engana-se quem pensa que um mesmo contrato serve para todos os casos.

Saiba que a sua saúde financeira depende de uma boa análise de risco, bem como uma excelente estratégia para a transação fluir sem dores de cabeça.

Analisar, planejar, assegurar. Assim, atinge-se a segurança do negócio e felicidade das partes.

Por Roberta Komori | Em 02 de julho de 2024.