1.O QUE PRECISO SABER SOBRE LEILÃO DE IMÓVEIS?

Então você quer começar a investir em leilão de imóveis, mas não faz ideia de como todo esse procedimento funciona? Não se preocupe, a seguir iremos tratar sobre os conceitos básicos indispensáveis da temática, guiando-o por cada etapa.

O que leva um imóvel à leilão?

A primeira coisa que você tem que saber é que existem dois tipos de leilões: Judicial e Extrajudicial. Cada qual possui suas peculiaridades e cuidados diferentes.

O Judicial é aquele que acontece dentro de um processo, normalmente uma Execução, que nada mais é que uma ação onde já está comprovada a existência de alguma dívida (trabalhista, empresarial, civil…), possuindo o único objetivo de quitar esse débito.

Se Executado (o “réu”) não pagar voluntariamente, inicia-se aquele conhecido procedimento de bloqueio de contas, penhora de veículos e finalmente de imóveis.

Já o Extrajudicial, é aquele que acontece fora de um processo (extra = fora). Normalmente são os de bancos, em razão de cláusula de alienação fiduciária presente no contrato de financiamento.

A outra hipótese de leilão extrajudicial, é quando a pessoa quer vender seu imóvel, mas em vez de procurar um corretor de imóveis, procura um leiloeiro.

Resumo: As três razões que levam um imóvel à leilão:

1- Para gerar liquidez e quitar uma dívida;

2- Efeitos de uma cláusula contratual;

3- Iniciativa particular.

Agora que você sabe o porquê acontece, vamos explicar o procedimento.

2.PROCEDIMENTOS GERAIS DE LEILÃO:

 A primeira coisa que deve ser verificada em uma oportunidade de leilão, é o edital.

O edital dita as “regras do jogo”. Valor mínimo do lance, incremento, datas, descrição do bem, forma de pagamento, se aceita financiamento ou não, se o arrematante se responsabiliza ou não pelas eventuais dívidas daquele bem, etc.

Destaca-se que apesar de o edital ser essencial para verificar a viabilidade comercial e segurança jurídica de um certame, este é apenas um dos pilares dentro da análise de riscos. Já que, o edital não traz dados específicos que somente uma análise processual, registral e documental (certidões por exemplo) nos fornece.

A 1ª praça vai pelo valor da avaliação, não havendo licitantes, inicia-se a 2ª praça. Em leilões judiciais, a 2ª praça vai com desconto de até 50%, sendo valor inferior considerado preço vil.

Já em extrajudiciais, a 2ª praça vai pelo valor da dívida.

 

3.VOCABULÁRIO DE LEILÃO:

• Licitante: Aquele que oferece lances em um leilão
• Praças: São as datas que vão acontecer o leilão.
• Lance: Valor oferecido naquele imóvel. O maior lance vence.
• Incremento: É o valor mínimo entre um lance e outro.

Ex: Se o incremento é de R$5.000,00, o próximo lance deve ser o anterior + R$5.000,00.

4.CERTAME, HASTA PÚBLICA E ALIENAÇÃO JUDICIAL:

Todos podem ser usados como sinônimos de “Leilão”.

A diferença é que Alienação Judicial é o nome técnico, Hasta Pública é o nome antigo (pelo Código de Processo Civil antigo) e Certame é apenas uma forma como os leiloeiros e alguns juízes chamam o procedimento.

Essas regras gerais devem esclarecer essa modalidade de aquisição de imóvel. No entanto, vale lembrar que o objetivo desse artigo é apenas introduzir o leitor ao mundo dos leilões, não sendo possível englobar todas os aspectos jurídicos dessa forma de investimento em um único artigo, especialmente sem fazer referência as especificidades de um caso prático.

Portanto, não deixe de procurar um(a) advogado(a) especialista para assessorar sua demanda.

Por Roberta Komori | Em 20 de junho de 2024.